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細看房地產沙盤模型 別被開發商蒙混過關

沙盤是購房者接觸樓盤的一手信息,也是開發商不惜重金去包裝樓盤的優先環節,北京中實展業提醒購房者,只有在沙盤中充分地了解和落實每一細節之后再作出購房抉擇,才不至于被開發商輕易地蒙混過關。


一看:樓盤銷售價格和沙盤體現的樓盤品質是否平衡


如果樓盤銷售價格很低,但是沙盤做得又十分精美,就要引起購房者的注意了!沙盤的制作成本是比較高的,一個高檔樓盤的沙盤要花掉幾十萬的制作費用,這說明了沙盤的制作質量與樓盤的品質是存在某種關聯性的。


二看:沙盤上是否注明“模型”或“效果圖”字樣及模型比例


按工商行政管理機關的要求,開發商使用模型時,必須注明“模型”或“效果圖”等字樣,這條規定的潛臺詞是:沙盤模型僅供參考??瓷潮P的比例尺寸,除了確定沙盤是否根據實際規劃比例制作,還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。


三看:小區整體規劃


沙盤是小區的縮影,在沙盤上,小區密度是否過大、建筑與景觀的搭配是否協調、內交通的分布是否合理、公共設施的分布是否人性化、小區與周邊環境的關系等都一目了然,北京中實展業提示大家,這些對以后的居住質量影響很大,也是購房者在不同樓盤之間比較應考慮的關鍵因素。


四看:開盤區域及樓棟朝向


大多樓盤都是分期開發,因此在總攬全局之后,應重點關注意向購買的樓棟及其周邊的情況。樓棟朝向決定了房屋的采光、通風、窗外景觀等,也是選房的衡量標準。


五看:樓間距


有調查數據顯示,23%的人認為樓間距窄會影響視野,37%認為會影響采光和通風,33%認為影響私密性,7%的人認為還有其他影響。90%的沙盤是放大樓體間距的。專家介紹,夸大樓間距是開發商的一種促銷手段。一般情況下,人在15米以內就可以清晰地辨別對方。因此,低層住宅樓間距應大于15米,而那些高層住宅樓間距應當大于24米。


知道了沙盤模型比例,購房者可以親自測量根據沙盤計算出來的樓間距與實際樓間距之間是否存在偏差;或者測量前后樓棟的高度與間距,兩者的比例控制在1:1比較合適。如果可以進入施工現場,**能親自站在兩個樓棟之間感受一下是否有壓迫感。


六看:綠地


有大片綠地點綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球,開發商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。天津中原市場數據研究分析中心市場研究員張玉提示購房者,一定要問清楚沙盤上的綠化建設與實際是否一致,有必要,具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。


七看:內交通


小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類,內交通的合理性對于居住的安全和環境的靜謐性是比較關鍵的,這也是在看房中容易忽略的問題。購房者要詢問一下小區在內交通上有什么措施,如何規劃小區內的車行、人流等。


八看:公共設施具體位置


為了美觀,沙盤中常會把小區內的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移,比如用綠地取而代之??瓷潮P時,一定要問清楚這些公共設施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離,尤其是打算考慮低層住宅的購房者,因為看沙盤模型是俯視,而實際將會平視這些公共設施,會出現因過高或過近影響窗前景觀的情況。


九看:小區內不明確建筑物


沙盤中常會看到一些用有機玻璃做成的透明小方塊,它們可能是小區內的公共設施,也可能是待規劃中的建筑物。這些不明建筑物,極有可能在未來某一天變成現實的時候,給居住生活帶來負面的影響,比如承諾是帶規劃的綠地實際成為了一座高樓。因此,天津中原市場數據研究分析中心市場研究員張玉在此特別提示大家,一定要打破砂鍋問到底,并把這些“不確定的因素”寫入合同中,對開發商產生一種約束力。


十看:周邊


開發商對沙盤模型內關于樓盤內具體情景的解讀是有效的,樓盤外的則無效,也可以不涉及。也就說,樓盤外即使有鐵路、高壓線、電視塔、垃圾中轉站等,即使開發商不告知,購房者也不能因此告開發商欺詐。沙盤往往會將小區周邊的公共用地、其他樓盤等歸為己有,購房者要向售樓人員了解清楚。周邊的配套是樓盤的一個賣點,也是開發商在沙盤中會重點標注的。一般來說,稍大的社區周邊應設有學校,且小區離學校的距離應在300米左右;超市、菜市場等服務半徑盡量不要超過150米。因此,實地考察就尤為重要了。


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